各市、自治州人民政府，省政府各委、辦、廳、局：

《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施方案》已經省政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真抓好貫徹落實。

青海省人民政府辦公廳

2020年2月18日

（發至縣人民政府）

關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押

二級市場的實施方案

為全面貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）精神，建立完善我省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，制定本方案。

一、工作目標及適用范圍

工作目標。到2025年基本建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場。各市州、縣（市、行委）結合實際完善政策措施，搭建線上線下統一的土地二級市場平臺，建立監測監管與調控體系，健全政務服務體系，促進土地一、二級市場協調發展。

適用范圍。本方案適用范圍為全省國有建設用地，依法入市的農村集體經營性建設用地使用權可參照執行。

二、主要任務

（一）建立建設用地使用權轉讓制度體系。

1.正確界定建設用地轉讓形式。建設用地使用權轉讓包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移的行為。地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移，涉及房地產轉讓的，執行房地產轉讓法律法規規定，辦理相關手續。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省國資委、省市場監管局）

2.準確把握不同權能的建設用地使用權轉讓的必要條件。建設用地使用權轉讓，須取得不動產權（土地使用權）證書。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，經各市、縣政府依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理不動產登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國土空間規劃的前提下，對不改變土地及建筑物、構筑物的，補繳土地出讓價款按照現狀市場價格減去劃撥土地使用權價格合理確定。依法變更規劃條件的，補繳土地出讓價款應按照變更后規劃條件下市場價格減去現狀使用條件下的劃撥土地市場價格合理確定。由受讓方補繳土地出讓價款后，雙方辦理交易鑒證及不動產登記。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，不動產登記時權利性質可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省財政廳、省國資委、省市場監管局）

3.細化完善土地分割、合并轉讓。擬分割、合并轉讓的建設用地應權屬明確，分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，符合國土空間規劃、消防、水電氣路等相關要求，涉及公共配套設施建設和使用的，應在轉讓合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。多宗地合并時，涉及剩余出讓年限不一致的，應當按照“等價值原則”重新確定剩余土地出讓年限，也可補繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記。（責任單位：各市州政府，省住房城鄉建設廳、省自然資源廳）

4.建立健全建設用地使用權轉讓制度。各市州政府要因地制宜，堅持問題導向，以建設用地轉讓促進存量建設用地和閑置土地盤活為方向，統籌推進城鎮低效用地再開發，促進土地節約集約利用。按照優質、高效、便捷的原則，從轉讓形式、轉讓條件、合并分割、不動產登記（包括預告登記方式）等方面制定建設用地使用權轉讓辦法和操作細則，建立健全建設用地使用權轉讓制度。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省市場監管局）

（二）完善建設用地使用權出租管理。

5.規范出租管理。各市州、縣級政府進一步規范建設用地使用權出租市場行為，結合實際從征繳標準、征繳方式、出租收益年度申報、監管、舉報和查處等方面，研究制定建設用地使用權出租管理辦法，防止國有資產流失。全部或部分建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務仍由原建設用地使用權人承擔。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，使用權人按規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，按收支兩條線管理規定，實行屬地化管理繳入同級財政。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。（責任單位：各市州政府，省財政廳、省自然資源廳）

6.營造良好出租環境。各市、縣自然資源主管部門應當提供建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所，按照全國統一的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。加強統計分析，定期發布出租市場動態信息和指南。（責任單位：各市州政府）

（三）完善建設用地使用權抵押機制。

7.明晰建設用地使用權抵押條件。各市州政府可結合實際針對抵押主體、抵押條件、抵押程序等，按照職責細化建設用地使用權抵押措施。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。以劃撥方式取得建設用地使用權的，可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押時，自然資源主管部門依法辦理抵押登記手續，即視同批準，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得建設用地使用權的，可以設定抵押權。以租賃方式取得建設用地使用權的，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。（責任單位：各市州政府，青海銀保監局、人行西寧中心支行）

8.依法保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。建立完善抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定、確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損的配套措施。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制。各地要將國有建設用地使用權抵押資金納入監管范圍，嚴控抵押資金用于貸款批準之外的用途。（責任單位：各市州政府，青海銀保監局、人行西寧中心支行、省市場監管局、省民政廳、省衛生健康委、省教育廳）

（四）規范建設用地二級市場運行。

9.建立交易平臺。省、市州、縣級自然資源主管部門要充分利用國家開發的二級市場交易平臺，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，實現四級聯網，搭建城鄉統一的土地市場交易平臺。已建立交易平臺的地區要做好與國家平臺的銜接，實現數據互聯互通，同時結合自然資源“一張圖”建設，推動數據共享。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳）

10.規范交易流程。各市州、縣級自然資源主管部門要對土地轉讓、出租、抵押涉及的業務環節進行全面梳理，建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程，從交易申請、受理、審核、信息發布、事項辦理、稅費繳納、登記歸檔等方面制定全要素、全方位、全流程的交易程序，編制建設用地使用權轉讓、出租和抵押操作指南，采取多種形式向社會公示。要理清交易管理和不動產登記的職責邊界，做到交易管理部門和不動產登記機構并聯審查。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息；可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。（責任單位：各市州政府）

11.強化監測調控。各市州、縣級應建立健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統，加快建立公示城鄉統一的土地等級價體系，2020年12月31日前完成轄區內所有縣（市、行委）集體建設用地、農用地基準地價制定工作和城鎮標定地價公示工作，完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。交易主體應當如實申報交易價格，申報土地轉讓價格比標定地價低20％以上的，市、縣政府可行使優先購買權。西寧市、海東市抓緊總結二級市場、集體建設用地和農用地基準地價研究試點經驗，做好引領示范；海西、玉樹等六州政府督促市縣政府進一步規范土地一級市場建設，積極培育二級市場，按國家政策和本實施方案要求，穩步推進土地等級評價體系建設，進一步加強和規范建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易行為，推動土地一、二級市場健康有序發展。土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定。強化土地一、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳）

12.健全政務服務體系。各地要落實“放管服”改革要求，結合“馬上辦、網上辦、就近辦、一次辦”，持續推進“互聯網＋政務服務”，實現“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。要大力精簡證明材料，優化辦理流程，壓縮辦理時間，提高辦事效率和服務水平。（責任單位：各市州政府）

13.培育和規范中介組織。各地要培育和規范相關中介機構，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。要加強指導和監管，引導社會中介組織誠信經營。（責任單位：各市州政府）

14.完善土地市場信用體系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。各地要加強交易各方的信用監管，建立以“雙隨機、一公開”監管為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的監管機制，推進土地市場信用體系共建共治共享，將監管信息、失信責任主體信息推送至國家企業信用信息公示系統和信用中國（青海）平臺實施聯合懲戒。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省發展改革委、省住房城鄉建設廳、省市場監管局）

（五）加強協作信息互通共享。

15.加強涉地司法處置的銜接。對土地使用權人因與其他權利主體存在合同、債券債務等糾紛，被法院強制將土地使用權或連同地上房產拍賣或以物抵債，導致土地使用權轉移的案件，自然資源主管部門應同法院之間建立協調機制，推進信息共享和網絡執行查詢，相關自然資源主管部門應當向法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等。自然資源主管部門應當配合法院會同住房城鄉建設、財政、國資委和稅務等部門建立聯席會議制度，共商處置方案，建立健全拍賣公告公示處置流程和細則，并函告相關部門。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省財政廳、省國資委、國家稅務總局青海省稅務局）

16.加強涉地資產處置的管理。對國家機關、事業單位、國有或國有控股企業將其國有建設用地使用權進行有償轉讓、無償劃轉、置換、出資入股、法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移的視為涉地資產處置。資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。各級政府應規范國有涉地資產處置管理流程，規范土地產權權屬、自然資源主管部門審核、部門協調機制、繳納稅款、審理土地資產處置報告等相關內容。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省財政廳、省國資委、國家稅務總局青海省稅務局）

17.加強涉地股權轉讓和涉及房地產交易管理的互通。各地應建立自然資源、住房城鄉、稅務、市場監管等多部門聯合監管機制，及時準確提供涉地股權轉讓的注冊登記、房地產交易等信息，實現信息互通共享。（責任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、國家稅務總局青海省稅務局、省市場監管局）

三、保障措施

（一）加強組織領導。各地區、有關部門要充分認識完善土地二級市場的重要性，加強組織領導，細化職責分工，完善工作措施，強化上下協調和部門聯動，確保國務院和省政府相關舉措要求落實到位。要做好場所、人員、經費保障，認真落實稅收等優惠政策，高質量開展土地二級市場建設各項工作。

（二）注重統籌推進。各地區要結合自身實際，認真總結成效，積極謀劃部署，統籌推進土地二級市場建設工作。西寧市、海東市和海西州分別于2020年3月底和６月底前，制定實施辦法及配套措施。其它地區于2020年9月底前制定配套措施。

（三）強化宣傳引導。各地區、有關部門要采取多種形式開展相關政策的宣傳，及時推廣典型經驗和創新做法，進一步擴大二級市場影響力和吸引力，調動市場主體積極性，合理引導市場預期，營造良好輿論氛圍。

本方案自3月17日起執行。